Gayrimenkul hukuku uzmanları ve tüketici dernekleri, apartman ve site aidat sayılarının genel konseyde yetki almadan artırılamayacağını belirterek kat maliklerinin aidatlar konusunda neler yapabileceklerine ait değerlendirmelerde bulundu.
Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Ali Güvenç Kiraz, aidatların, enflasyon, maliyet ve materyal fiyatlarındaki artış; güç maliyetleri, minimum fiyat ve başka personellik fiyatlarındaki yükselişle belirlendiğini söyledi.
Apartman yahut sitelerde bu artışa yönelik oluşan maliyet farklarının ortak masraf halindeki aidatlara yansıdığını lisana getiren Kiraz, kelamlarını şöyle sürdürdü:
“Burada dikkat edilmesi gereken birinci mevzu yönetici yahut idare heyetlerinin aidat artışlarını kesinlikle olağan yahut harika genel heyette yapacakları bütçe yahut ek bütçe ile kararlaştırmalarıdır. Yöneticiler genel heyetten yetki almadan aidat artışı yapamazlar. Bu biçimde yapılan artışlara malikler itiraz edebilirler.
Yine fahiş aidat sayısı belirlenmesi halinde kat malikleri bağımsız kısım toplam sayısının 3’te biri imza toplayarak harikulâde genel şura toplanma talebinde bulunabilir ve aidatların genel heyette görüşülerek indirilmesini talep edebilir.”
Kiraz, aidat sayılarına ait bir üst hudut yahut artış konusunda azami bir oran bulunmadığını kaydederek, “Aidat limitlerinde şayet dairede malik kendisi oturuyorsa üst hudut yoktur. Yalnızca kiracı ödediği kira bedelinin üstündeki aidatı ödemekle yükümlü değildir. Örneğin 3 bin TL kira ödeyen kiracı, o sitede aidat 4 bin TL ise 1.000 TL farkı mal sahibine ödettirecektir” diye konuştu.
En sık karşılaşılan sorunlar
Ali Güvenç Kiraz, son vakitlerde aidatlarla ilgili en sık karşılaşılan sorunlara ait şu bilgileri verdi:
“Bu sıkıntılardan birincisi, yöneticiler tarafından genel heyet yapılmadan aidat artışı gerçekleştirilmesi. Yöneticiler bunu yapamazlar, hukuka karşıttır. Kesinlikle olağan yahut harikulâde genel konseyde karar alınmalıdır. Lüks harcamaların aidatlara yansıtılması diğer bir sorun. Yargıtay kararları ile de sabittir ki lüks harcamaları onları isteyen kat malikleri öderler. Örneğin havuza çocuk kaydırağı yapılması, bahçeye çocuk parkı yapılması üzere masraflara bunları istemeyen ve kullanmayan kat malikleri yahut kiracılar katılmak zorunda değildir. Fakat, ‘havuzu kullanmıyorum’ yahut ‘giriş kattayım asansörü kullanmıyorum’ üzere hususlarda birebir durum geçerli değildir. Buralar ortak alan olduğu için geçerli değildir. Asansör yahut havuz üzere ortak alanlara herkes katılmak zorundadır.”
Kiraz, site yahut apartmanlarda kiracıların ödememesi gereken harcama kalemlerinin de kiracılardan talep edilmesinin karşılarına çıkan öteki bir sorun olduğunu kaydederek, kiracıların yalnızca kullanım kaynaklı masrafları ödemekle yükümlü olduğunu, çalışan maaşı yahut SGK primleri, ortak ısınma ve aydınlatma masrafları üzere kalemlere kiracıların katılmak zorunda olduğunu söyledi.
Kiraz, “Ancak kullanım kaynaklı olmayan örneğin emekçinin özlük hakları, kıdem ihbar tazminatları yahut asansör değişimi üzere demirbaş nitelikli değişimler yahut güçlendirme, mantolama üzere asıllı tadilat masraflarını mal sahibi ödemek zorundadır” diye konuştu.
Bir apartman içerisinde ortak alan ve masraflara ait tüm kalemlerin aidat kalemleri olduğuna dikkati çeken Kiraz, “Ancak bina örneğin yıkılıp tekrar yapılacak ise bu artık aidat kalemi değildir yahut binada kat irtifakı çözülene kadar olan tüm masraflar niteliklerine nazaran yahut mal sahibi-kiracı ayrımına nazaran ödenmek kaydıyla aidat kalemlerindendir. Daire içlerinde kat maliklerinin kendi yapacakları kolay tadilat ve tamirlerle alacakları özel hizmetler aidat kalemleri içerisinde sayılmaz” açıklamasında bulundu.
Zam, yıllık TÜFE’yi geçiyorsa
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Lideri Ali Yüksel, aidat meblağlarının artışının kat malikleri konseyinde belirlenebileceğini belirterek, “Kat malikleri konseyi, gelecek yıl içerisinde ortak ana yapıya yapılacak bakım, tamir, sigorta ve yenilik masraflarını varsayımı olarak hesaplar. İşçi varsa maaş, sigorta, tazminat hissesini da bu hesaba ekler. Buna kestirimi bütçe denmektedir” dedi.
Bu sarfiyatların kat maliklerine nasıl paylaştırılacağının değerli olduğunu, idare planındaki unsurlara nazaran aidatların paylaşılacağını, bu planda hangi dairenin yahut iş yerinin ne kadar ödeyeceğinin açıklandığını lisana getiren Yüksel, idare planında rastgele bir karar yoksa aidatı her bağımsız kısmın eşit ödeyeceğini söyledi.
Yüksel, kat maliklerinin ortak bir kararla ya da malik çoğunluğuyla karar alabildiğini, yanlışlı hesaplar ya da gereksiz kalemler için (bahçenin yine ağaçlandırılması ya da ağaçların sökülerek beton yapılması gibi) süreçlere maliklerin dava açabildiğini kaydederek, “Zam oranı konusunda maddede açık karar yoktur lakin, yıllık TÜFE oranını geçen bir artırıma itirazın mümkün olduğu söylenebilir” diye konuştu.
Kiracı için aidat kira bedelini geçemez
Ali Yüksel, kat malikleri genel konseyinde aidat tespit edilirken ne kadarının kiracıdan ne kadarının maliklerden isteneceğine dikkati çekerek, şu açıklamalarda bulundu:
“Bu konu bütçe yapılırken belirlenmelidir. Burada rehber idare planıdır. Kat mülkiyeti kanunu bu mevzuda açık değil lakin Yargıtay burada kiracının yönetici seçimi, aidat belirleme ve sair idareyle ilgili hususlardaki kat malikleri konseyi kararlarına karşı dava açma haklarının bulunmadığını kabul etmektedir. Lakin kiracının daireyi yahut iş yerini kullanmasını engelleyen ve zorlaştıran kararlara dava açabileceğini kabul etmektedir. Kiracı açısından aidatın üst limiti kira bedelini geçemeyecek olmasıdır.”
Yüksel, kiracıların aidatları ödememesi halinde iki durumla karşı karşıya kalabildiğini tabir ederek, “Birincisi bina idaresi aidatı ödenmediği için icra takibi yapacaktır. Fakat burada malikin ödeyeceği bedellerin de uygulamada kiracıdan istendiği görülmektedir. Burada kiracı kendisinin ödeyeceği kısım için şuurlu bir hesaplama yaparak, haksız talebe itiraz edebilir. İkincisi oturduğu daire yahut iş yerinin maliki, kiracıyı tahliye etme hakkına sahip olacaktır” değerlendirmesinde bulundu.
Temizlik ve bakım masraflarını; ısıtma, aydınlatma ve su üzere kullanma masraflarını kiracının ödeyeceğini, kira kontratında bu sarfiyatları malikin ödeyeceği yazıyorsa kiracının sorumlu olmayacağını lisana getiren Yüksel, “Kiracıya bu yan sarfiyatlar dışında bir ödeme getirilirse, kira kontratında yazsa bile geçersizdir. Buna her vakit itiraz edebilir. Bunlara örnek olarak havuzun, bahçenin yahut çatının yenilenmesi gösterilebilir” diye konuştu.
Yönetmelik çıkarılmalı
Yüksel, yan masraflara ait sayının ödenmemesi halinde kiracının tahliyesinin istendiğine ait şikayetler aldıklarını kaydederek, bunun kanuna karşıt olduğunu vurguladı.
Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nda kiracı-mal sahibi ilgilerini düzenleyen bir yönetmelik çıkarılması gerektiğini lisana getiren Yüksel, mevcut haliyle her iki yasanın da açık olmayan kararlar içerdiği için tarafların mağdur olduğunu söyledi.
Yüksel, site yöneticiliğinin Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca tanımlanması ve meslek standardı hazırlanması gerektiğini bildirdi.
Kat malikleri toplantısına kesinlikle katılmalıyız
Tüketiciler Derneği (TÜDER) Genel Lideri Levent Küçük ise son günlerde, “Aidatımız çok yüksek, aidat artışına karşı neler yapabiliriz” halinde şikayetlerin arttığını belirterek, “Toplum olarak aidatların yüksekliğinden şikayet ederken, kat malikleri toplantılarına katılmayı pek sevmiyoruz. Toplantılara çoklukla birebir bireyler katılıyor, vazifeler daima birebir şahıslarda kalıyor ve bazen imza eksiklikleri bile sonradan tamamlatılıyor” dedi.
Maliyetlerin çok arttığı bu periyotta aylık aidatların belirlenmesinde, apartman yahut site idareleri ile sakinlerin şiddetli bir süreçten geçtiğini lisana getiren Küçük, “Aidatların yüksekliğinden kaygı yanarken, kat malikleri olarak öncelikle toplantılara kesinlikle katılmalı, yapılacak harcamaları sorgulamalı ve oluşturulacak bütçeleri tartışmalıyız. Katılmadığımız kararları, dava açma hakkı açısından şerh koyarak imzalamalıyız” formunda konuştu.
